Le banquier, une pièce maîtresse dans vos investissements immobiliers.

immobilier Sep 13, 2021
Immobilier en Belgique

Vous avez trouvé un bien immobilier, calculé vos frais, et souhaitez faire appel à un banquier pour vous apporter le soutien financier nécessaire à la réalisation du deal.

Mais que faut-il lui transmettre et comment le persuader ?

Tout d’abord une banque est un organisme de crédit, donc son but est de gagner de l’argent.

Tous les projets immobiliers qui je mets en place sont analysés par la banque sur base de différents critères :

- La notoriété du client (oui ça existe encore), vous avez beaucoup moins de chances d’obtenir un crédit si vous travaillez dans l’horeca, que si vous exercez une profession médicale par exemple.

- Le carnet d’adresses : il est important que votre banquier travaille avec un expert comptable qu’il connaît (le réseau existe lui aussi encore), donc veillez à ce que votre expert-comptable ait un large réseau dans plusieurs banques.

- La banque va analyser le risque management, donc elle va toujours demander l’expertise d’un bien immobilier réalisée par un expert agréé du réseau de la banque.

- La banque va vous demander une intervention en fonds propres de minimum 15% (on part du principe qu’il n’y a pas optimalisation derrière) afin de voir si vous croyez dans votre propre projet et pour qu’elle puisse limiter son risque. Les 15% collent souvent aux frais de notaire, tva, enregistrement et aux frais accessoires.

- Si vous êtes salarié(e) ou dirigeant(e) d’entreprise la banque voudra voir vos fiches de salaires, le relevé 281.10 ou .20 pour les dirigeants, vos extraits de rôle, le bilan de la société détaillé, pour s’assurer que vous avez les moyens de rembourser le crédit et pour étudier votre gestion d’argent.

- Si vous êtes indépendant(e), elle va demander l’extrait de rôle, et souvent une attestation de votre bureau d’expertise comptable qui justifie vos revenus (oui, encore des mesures de précaution…)

- Elle va vous demander s'il y a des travaux à prévoir dans le projet immobilier, afin de comprendre si elle doit financer plus ou si la valeur du bâtiment va augmenter après les travaux.

- La liste est longue, mais suit tout le temps la même logique : combien la banque peut-elle gagner grâce à vous et quels sont ses risques ?

Si vous répondez de manière adéquate à ces deux questions, votre banquier vous suivra facilement.

Voici ce que vous pouvez faire pour rassurer nos amis banquiers :

Tout d’abord je vous garantis que travailler avec un expert-comptable qui connaît votre banquier ou avec un banquier qui connaît votre expert-comptable, est l’une des meilleures manières de faire accepter votre dossier.

Quand une confiance de plusieurs dizaines d’années s’installe, les choses avancent d’elles-mêmes.

Ensuite, il est indispensable avant d’acheter un bien immobilier, d’anticiper (habiller la mariée).

Discutez avec avec votre bureau d’expertise comptable afin de vous assurer que le bilan est positif ( capitaux propres positifs), que votre capacité de financer est adaptée au projet, et si pas, il faut l’adapter.

Dans le cas des indépendants, il faut également adapter le compte de résultat, savoir expliquer les postes du bilan en détail : "car oui :certains postes du bilan, ou même une carte visa peuvent embêter le banquier."

Établir un plan d’affaires avec votre bureau comptable et introduire déjà le projet immobilier est toujours très intéressant, pour montrer au banquier le rendement et que la structure et vous-même avez les reins solides pour acquérir le bien.

Vous l’aurez compris, avoir un bon partenaire près de vous est indispensable.

Montrez au banquier qu’avec vous la banque gagnera de l’argent et a très peu de chances d’en perdre.

C’est pour cette raison que comprendre les banques est également nécessaire, car la banque X, n’a pas les mêmes processus internes que la banque Y, et vous devez pouvoir vous adapter à chacune d’elles.

Votre partenaire doit maîtriser ces détails afin que vous puissiez vous enrichir ou acquérir la maison de vos rêves sans trop d’entraves.

Sébastien Mot - rejoignez-nous sur Télégramme 

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